Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kirada pandemi indirime vize verdi. Ankara ve Bursa Bölge Adliye Mahkemeleri’nden (BAM) pandemi gerekçesiyle kira indirimi yapılması konusunda bir ‘hayır’ bir ‘evet’ kararı çıkınca, yasa gereği devreye giren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı çözdü.

Yargıtay, koşulları oluştuğunda ihtiyati önlem kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna hükmetti. Yargıtay, böylelikle kira mukavelesinin çökmesinin ve uyarlama davası sonucu verilecek kararın fonksiyonsuz kalmasının önleneceği, mağduriyetlerin de önüne geçileceğine vurgu yaptı.

Hürriyet’ten Oya Armutçu’nun haberine nazaran; Bu karar, Türkiye çapında yeni ve kritik içtihat niteliği taşıyor. Yargıtay, kararın bir örneğinin tüm BAM’lara iletilmek üzere Yargıçlar Savcılar Heyeti (HSK) Genel Sekreterliği’ne gönderilmesine de karar verdi.

UYARLAMA DAVASI

Bursa Barosu avukatı Olcay Göçüm, Bursa Nilüfer’de, koronavirüs salgını sürecinde 23 bin TL’lik dükkan kirasını ödeyemeyen restoran sahibi müvekkilinin kira bedelinin düşürülmesi için mahkemeye başvurdu ve COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Unsuru gereği ‘Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası’ açtı.

Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesi, önlem talebini reddetti. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi ise mahkeme kararını kaldırarak, aylık kira parasının pandemi müddetince tedbiren yüzde 50 oranında düşürülmesine karar verdi.

İNDİRİME RET

Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nden ise 12 Ocak’ta karşıtı bir karar çıktı. Ankara BAM, bu bahiste ‘tedbir kararı’ verilemeyeceğine hükmetti. İki BAM ortasındaki uyuşmazlık çıktı. Kanun gereği iki BAM ortasındaki bu uyuşmazlığın giderilmesi için avukat Göçüm Yargıtay’a başvurdu.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 4 Haziran’da oybirliği ile Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi’nin pandemide kira indirimi yapılabileceği biçimindeki kararını yerinde, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin aksi istikametteki kararını yanlışlı gördü. Yargıtay kararı özetle şöyle:

MAĞDURİYETE TEDBİR

“İhtiyati önlem kararı süreksiz bir karar olup, durum ve kaidelerin değişmesi halinde değiştirilebilir yahut kaldırılabilir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati önlem kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira mukavelesinin ayakta tutulması kimi hallerde mümkün olmayabilir.

Uyarlama davasından beklenen, mukavelenin gerçekleşen harikulâde duruma karşın şartların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır.

Açılan davada temel hakkında karara kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve süreksiz tüzel müdafaa sağlamak, böylece davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde, dava konusu olan şeye kavuşmasını dava sırasında garanti altına almak, mağduriyetin önüne geçmek gayesiyle önlem kararı verilebilir.

Aksi halde bilhassa pandeminin direkt doğruya tesiri nedeniyle yahut salgın tedbire maksatlı idari önlemler nedeniyle faaliyetleri yasaklanan yahut kısıtlanan bölümlerdeki işletmelerin kiracıları işletme cirolarının azalması nedeniyle çok ifa zahmetine düşük kiralarını ödeyememe durumu kalıp, uyarlama davasının sonuçlanmasına kadar temerrüt nedeniyle kontratın feshiyle kiralanandan tahliye edilebilecek ve uyarlama davası ile amaçlanan mukavelenin ayakta tutulması, gayesine ulaşılamayacak, yargılama sonucu verilecek uyarlama kararı bir halde fonksiyonsuz hale gelecektir.

Kira kontrat şartlarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ait açılan davada, kaidelerin gerçekleşmesi durumunda ihtiyati önlem kararı verilmesi kanun kararlarına uygun olduğundan, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin, kira bedelinin uyarlanması davasında davanın ve uyuşmazlığın aslını halleder halde, ihtiyati önlem kararı verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyati önlem talebinin reddine ait kararına karşı yapılan istinaf talebinin reddine ait kararı yerinde değildir.”

KİRACIYI TAHLİYEDEN KORUYOR

Avukat Olcay Göçüm kararı şöyle kıymetlendirdi: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin karar içeriği dikkate alındığında kuralların oluşması halinde birinci derece mahkemesinde verilen ihtiyati önlem kararının uygun olduğunu, ihtiyati önlem kararının taraflar ortasındaki nizayı kesin çözecek nitelikte ve davanın aslı hakkında karar üzere olmadığı, Ankara BAM 15 Hukuk Dairesi’nin kararının kusurlu olduğu, ihtiyati önlem kararının edimler ortasındaki dengeyi sağlayacak ve kiracıları tahliye tehdidi altında koruyacak nitelikte olduğu kabul edilmiştir.”