Türkiye genelinde yaklaşık 150 bin konutu kapsayan pahalı konut vergisi bu yıl birinci sefer uygulanmaya gün sayıyor. Vergi için bu yıl son beyanname günü 22 Şubat Pazartesi. Verginin ödemesi ise iki taksitte yapılacak. Birinci taksit bu ayın, ikinci de ağustosun sonuna kadar ödenecek.
Kanun çıkarken pahalı konut vergisine tabi konutlar için paha sonu 5 milyon lira olarak belirlenmişti. Fakat bu hudut, bu yıl yine değerleme oranının yarısı kadar arttı ve 5 milyon 227 bin liraya yükseldi. Pekala bedeli 5 milyon 227 bin lirayı aşan konutların, 5 milyon 227 bin lirayı aşan kısmı için ödenecek bu vergi için hesaplamalar nasıl olacak? Çünkü tek konutu olanlar başta olmak üzere birtakım muafiyetler kelam konusu. Üstelik konutu edinme tarihi, bu verginin mükellefliğinde kıymetli bir detay. Birkaç ortağın sahip olduğu konutlar için verginin nasıl hesaplanması gerektiği de başka bir konu.

Sistem Küresel Danışmanlık Ortağı Yeminli Mali Müşavir Necmi Ulus, tüm bu mevzulara, detaylı örnekler ve hesaplamalarla açıklık getirdi.

Vergiye mevzu konutu bu yıl satanlar tekrar de vergiyi ödeyecek mi?

Mükellef Ayşe’nin, kıymetli konut vergisine tabi mesken nitelikli 3 adet taşınmazı var. Bu taşınmazlardan, birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi bedeli 7.500.000 TL, ikinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi pahası 12.000.000 TL, üçüncü taşınmazın 2020 yılı bina vergi bedeli 5.500.000 TL. Mükellef Ayşe’ye ilişkin mesken nitelikli taşınmazların 2020 yılı bina vergi kıymetleri kanunda belirtilen kıymeti aştığından kelam konusu taşınmazlar kıymetli konut vergisinin konusuna girer. Münasebetiyle Ayşe’nin mükellefiyeti, takip eden yıl olan 2021 yılı başından itibaren başlar.

Mükellef Ayşe 2021 yılına ait pahalı konut vergisi beyannamesini 2021 yılı Şubat ayının 20. günü sonuna kadar verir, verginin birinci taksidini şubat ayının sonuna kadar öder. Mükellef Ayşe 2020 yılı bina vergi bedeli 12.000.000 TL olan mesken nitelikli taşınmazını 2021 Mayıs ayı içerisinde mükellef Fatma’ya satar. Bu durumda, mükellef Ayşe tahakkuk eden bedelli konut vergisinin ikinci taksidini de ağustos ayı sonuna kadar ilgili vergi dairesine ödeyecek. Mükellef Ayşe, kıymetli konut vergisi konusuna giren kelam konusu mesken nitelikli taşınmazını mükellefiyetinin başladığı 1 Ocak ile 20 Şubat ortasında elden çıkarması durumunda da 20 Şubat 2021 tarihine kadar vermesi gereken beyannameye bu taşınmazını dahil edecek ve bu taşınmaz için tahakkuk edecek verginin tamamını ödeyecek.

Vergi mükellefliği bedeli sonu aşan ikinci konutla başlıyor

Mükellef Özlem’in mesken nitelikli 3 adet taşınmazı var. Bu taşınmazlardan, birincisinin 2020 yılı bina vergi kıymeti 4.900.000 TL, ikincinin 2020 yılı bina vergi pahası 6.000.000 TL, üçüncünün 2020 yılı bina vergi kıymeti 6.500.000 TL. Mükellef Özlem’e ilişkin birinci konutun 2020 yılı bina vergi bedeli kanunda belirtilen kıymeti aşmadığından verginin konusuna girmez. İkinci ve üçüncü konutlar ise kelam konusu kıymeti aştığı için verginin konusuna girer. Hasebiyle mükellef Özlem’in mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 başında başlayacaktır. Lakin mükellefin kıymetli konut vergisinin konusuna giren birden fazla konutu olduğu için bunlardan bina vergi bedeli en düşük olan taşınmaz, vergiden muaf olup mükellef tarafından (Ek 2A) ile bildirimde bulunulur.

Kelam konusu taşınmazların bina vergi bedellerinin sırasıyla 5.145.000 TL, 6.300.000 TL, 6.825.000 TL olduğu varsayımıyla mükellef Özlem’in, 2021’de ödeyeceği bedelli konut vergisi şöyle hesaplanır:

Birinci mesken kanundaki sonun altında kaldığı için vergi ve bildirime tabi olmaz.
Öteki meskenler ortasında bina vergi kıymeti en düşük olan mesken vergiden muaf, EK-2A ile bildirime tabi olur.
Üçüncü meskenin bina vergi bedeli (2021 yılı değeri) 6.825.000 TL.
Üçüncü mesken için uygulanacak kıymetli konut vergisi oranı binde 3.
Üçüncü mesken için ödenecek vergi meblağı [(6.825.000-5.227.000)x‰3] 4.794 TL.

‘Değerli’yi nasıl anlarız?

Kıymetli konut vergisi beyannamelerine, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerin belediyesinden alınan bina vergi kıymetini (beyanname verilen yıl ve bir evvelki yıla ilişkin) gösteren evrak de eklenecek. Vergi pahası, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nca ortaklaşa tespit ve ilân edilecek bina metrekare olağan inşaat maliyetleri ile Vergi Yol Kanunu’nun taban ölçüde ünite paha tespitine ait kararlarına nazaran takdir komitelerince emlak için takdir olunan ünite bedellere nazaran tespit edilecek arsa hissesi toplamından oluşur.

Müteahhit muaf lakin arsa sahibi değil

Kıymetli konut vergisi mükellefiyetinde kimi muafiyetler var. Bunlardan biri müteahhitlere tanınan muafiyet. Şöyle örnek verelim:
Müteahhit Ahmet ile Mehmet şahsı ortasında yüzde 60 müteahhit, yüzde 40 arsa sahibi paylaşımlı her biri 250 m2 net alana sahip 100 dairelik bina inşaatına ait kat karşılığı inşaat kontratı yapılır. İnşaatın bitiminde 60 daire müteahhidin, 40 daire arsa sahibinin olacaktır. Müteahhit Ahmet, kendisine kalan 60 dairenin 45’ini 2020 yılı içerisinde satar. Bu durumda müteahhide kalan 15 dairenin tıpkı yıl içerisinde bina vergi bedelleri, kanunda yer alan meblağı aşmış olsa dahi kelam konusu daireler birinci satışa, periyot ve temlike bahis edilmediği, kiraya verilmediği sürece bedelli konut vergisinden muaf olur.

Arsa sahibi ise tamamlanan konutların tapusunu aldığı andan itibaren bu konutlar için vergi mükellefi haline gelir ve şayet bu konutların kıymetleri kanunda belirtilen eşiği aşıyorsa bunlar için oluşan bedelli konut vergisini öder.

Her ortak kendi şartlarında ‘mükellef’

Mükellef Ahmet, Mehmet ve Hasan mesken nitelikli bir taşınmaza eşit oranlarda (1/3) hisseli mülkiyet halinde sahip. Kelam konusu taşınmazın 2020 yılı bina vergi pahası 9.000.000 TL ve bu bedel kanundaki hududu aştığı için bedelli konut vergisi mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 başından itibaren başlar.

Mükellef Ahmet’in, kelam konusu meskendeki payı dışında bu vergiye tabi üzerine kayıtlı mesken nitelikli diğer bir taşınmazı yok. Mükellef Mehmet’in 2020 yılı bina vergi kıymeti 5.500.000 TL olan, mükellef Hasan’ın ise 2020 yılı bina vergi bedeli 6.500.000 TL olan ikinci bir taşınmazı var.

Ahmet, bedelli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli tek taşınmazı olduğu için buradaki payına isabet eden vergiden muaf olur.
Mükellef Mehmet’in 5.500.000 TL bina vergi kıymetli taşınmazı ile mükellef Hasan’ın 6.500.000 TL bina vergi bedelli taşınmazı, sahibi oldukları birden fazla mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi kıymeti en düşük bedelli taşınmazlar olduğu için, anılan mükellefler
bu taşınmazları ile ilgili olarak vergiden muaf olur lakin (Ek 2A) ile bildirimde bulunurlar.

Kelam konusu hisseli mülkiyete tabi taşınmazın bina vergi bedeli, ilgili belediye tarafından 2021 yılı için 9.450.000 TL; vergi tarifesi ise kıymetli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan bedeli yine değerleme oranının yarısı oranında güncellenir. Buna nazaran, kelam konusu taşınmaza ait 2021 kıymetli konut vergisi şöyle hesaplanır:

Bina vergi kıymeti (2021 yılı değeri) 9.450.000 TL.
Kıymetli konut vergisi oranı, bina vergi kıymetinin 7.842.000 TL’si için 7.842, fazlası için binde 6.
Hesaplanan vergi meblağı [7.842 + (9.450.000-7.842.000)X‰6] 17.490 TL.
Mükellef Ahmet vergiden muaf.
Mükellef Mehmet tarafından ödenecek vergi fiyatı (17.490/3) 5.830 TL.
Mükellef Hasan tarafından ödenecek vergi fiyatı (17.490/3) 5.830 TL.

Tekrar değerleme devrede

Pahalı konut vergisine ait yasal düzenleme, vergiye tabi konutlarda eşik bedeli 5 milyon lira olarak öngörmüştü. Lakin kanun tıpkı vakitte bu eşiğin her yıl yine değerleme oranının yarısı kadar artırılmasını da içeriyordu. Bu nedenle 2020 yılında bedeli 5 milyon liranın üzerinde olan meskenler vergileme kapsamına girmekle birlikte, 2021 yılı için vergilemeye temel alınacak taban matrah 5 milyon 227 bin lira olacağı için, vergi kıymeti bu meblağın altında kalanlar vergilendirilmeyecek.

BİTTİ